疫情管控放開后的首次業績發布會上，越秀地產（00123.HK）把一份逆勢飄紅的成績單交到了投資者面前。

2022年全年，越秀地產實現營業收入約724.2億元，同比上升26.2%；股東應占凈利潤約為39.5億元，同比上升10.2%；核心凈利潤約為42.4億元，同比上升2.1%；按核心凈利潤的派息比率為40%。

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越秀地產全年銷售更是創下新高，全年錄得合同銷售金額約1250.3億元，同比增長超8%，超額完成銷售目標，行業排名亦大幅提升21位至第16名；已售未入賬銷售金額約為1789.7億元，較年初亦上漲18.8%。

在行業深度調整的當下，業績能向上增長的房企屈指可數

時值上市三十周年、成立四十周年，越秀地產定下了2023年繼續向上的目標：銷售同比增長6%至1320億元。“我們堅信市場是需要好產品的。”林昭遠表示，“房地產是個18萬億規模的市場，即使到去年年底也有13萬億的規模，這么大的市場有供應就有需求，從管理層角度應該兢兢業業、很努力地去應對一切。”

合同銷售逆勢增長

2022年是地產行業觸底的一年，各大第三方機構發布的房企銷售數據顯示，百強房企全年銷售額同比降幅超4成。在這樣的背景下，越秀地產同比增長的銷售業績顯得格外亮眼。

在越秀地產超1250億元的合同銷售額中，大灣區依舊是銷售的核心貢獻區域，共計實現合同銷售金額596.8億元，占比約為47.7%；在華東地區實現合同銷售金額約429.5億元，同比增長超65%，在總銷售額中占比達34.4%。

在這樣一個下行的市場里，是什么讓越秀地產脫穎而出？在林昭遠看來，越秀地產的競爭優勢在于堅持打造“四好企業”，也即好產品、好服務、好品牌和好團隊，“去年的市場也檢驗了這一點，人家賣不出的房，我們能賣出去”。

以“四好”為堅實的根基，越秀地產輔以“一盤一策”的精準營銷策略，推進線上和線下營銷的有機結合，精準定價，以提高去化率水平，加快營銷和現金流回流。

值得一提的是，通過線上的營銷推廣，越秀地產降低了對中介渠道的比例，“2022年我們線上直銷的比例達到了50%，中介渠道則降至了20%。”越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峰介紹，這也促使越秀地產的銷售費用得到有效降低。

基于2022年的表現，林昭遠對越秀地產2023年度的表現也充滿信心，定下了同比約6%的銷售漲幅目標。“從我內心來講，希望能夠更高一點，但是確實在目前的市場形勢下，我們還要看，核心是看投資者的信心。”林昭遠表示，目前政策端對行業支持，購房者意愿也較強，換房需求仍在。“總體上我認為，十幾萬億的市場，我們堅定信心，可以完成今年的目標。”

或許也正是基于這一判斷，盡管去年市場大幅下行，越秀地產依然保持著頗為積極的納儲態度，全年在包括廣州、深圳、上海、杭州、長沙等在內的12個城市里新增了37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。截至2022年底，越秀地產的總土地儲備約為2845萬平方米，其中大灣區土地儲備占總土地儲備約49.8%。

相信“好時機時刻在”的越秀地產，在2023年2月的北京土拍中，一口氣拿下兩宗熱門地塊，斥資約59億元。“我相信下來的機會里面，核心城市、人口、經濟肯定是作為重點考慮的因素。”林昭遠談及此兩宗地塊時表示，“這幾年無論深圳、上海還是北京的地，我們都是加大力度去拿，在北京有機會我們還會繼續拿地。”

TOD拓展邁向全國化

在越秀地產獲取的上述眾多地塊中，約53%通過多元化模式獲取，其中以TOD模式新增兩個項目，將TOD項目總土地儲備推高至386萬平方米，在總土儲中占比約13.6%。

兩個項目分別位于廣州和杭州。其中，廣州琶洲南TOD項目由越秀地產向母公司越秀集團收購而來，增加TOD土地儲備約43萬平方米；杭州勾莊TOD項目則是越秀地產與杭州地鐵的首次合作，總建筑面積約37萬平方米。這也是越秀地產首次在大灣區以外的城市獲取TOD項目，實現了TOD模式全國化拓展實現了新突破。

值得一提的是，上述兩個項目均實現了當年收購當年銷售，合同銷售額分別為101.4億元和7.6億元。推動越秀地產TOD項目在全年實現合同銷售金額約220.9億元，同比上升23.6%，在全年銷售額占比達到18%。

據披露，除了琶洲南TOD項目外，貢獻業績的還包括星航TOD、星樾山畔TOD、星匯城TOD、星樾TOD、星瀚TOD、星圖TOD等項目，越秀地產在其中的持股比例為51％至86％。

為了支援全國TOD業務的布局和拓展，越秀地產成立了TOD研究院，并持續優化TOD項目的技術及管理標準化體系。

“TOD項目的特點之一是底下是地鐵運行的區域，我們在上面做建設。”林昭遠表示，在這樣的情況下，如何保證地鐵的安全，其中的難度不小。

他指出，TOD項目通常規模較大，同時在如此狹長的空間里，施工難度特別大，對項目結構的要求也特別高，并且還要解決地鐵運行時房子震動、噪音等問題。如此來看，TOD項目的復雜程度較常規地面項目的開發難度明顯更大。

“我們已經有9個項目，不少已經交付了，可以很有信心地說，在國內開發TOD領域，我們具備非常強的能力。”林昭遠表示，TOD研究院在開發技術、成本控制等方面也得到了較好成長。

林昭遠表示，“我們進入TOD項目幾年以來，要感謝股東廣州地鐵的幫助和支持”，在推動與廣州地鐵的長期合作之外，越秀地產目前和杭州地鐵已經有兩個項目合作。“目前找我們談合作的城市還是比較多的，我們也在積極謀劃，核心是看最后各個項目的指標，要考慮業態和成本的問題，找到合適的投資機會。”

融資成本進一步下降

推動核心業務快速發展的同時，越秀地產也未曾忽略財務上的安全，一如既往地保持健康。

截至2022年底，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為351.2億元，資金流動性充足；剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標“綠檔”達標。

同時，越秀地產還抓住國內利率下行的有利融資環境，改善調整境內外債務結構，優化資產負債表。截至2022年末，越秀地產的人民幣借貸占比75%，外幣占比25%，幣種結構合理；其中，一年內到期債務占比約18%，第3-5年到期債務占比近5成，債務結構也保持健康的狀態。

“整體上來看，我們保持著綠檔水平，現金短債比這一指標更進一步優化，2倍以上的短債比總體上還是很穩健的。”林昭遠提及，“過去會有觀點認為我們保守，但我認為要堅持長期主義，始終以‘三道紅線’為要求進行管理，按照投資級的標準來管理投資和經營。”

這份對“長期主義”的堅持也得到了國際評級機構的一致認可?；趯︿N售表現、土地儲備、財務資金狀況、母公司提供有力支持等多重因素，穆迪和惠譽分別給出了Baa3、BBB-的投資級信用評級，展望穩定。

健康的財務狀況和穩定向上的主業表現，也使得在發債時有更多選擇機會和底氣。

在被問及是否會進行境外融資時，林昭遠明確表示，越秀地產具備發債的能力，有債務到期確實有再融資的需要，“哪里成本低我們就到哪里去”。他提到，今年1月份，越秀地產有4億債務到期，“但美元債比較貴，我們就采用創新的方式，發行了新的債。”

通暢的融資渠道、多元的融資手段，促使越秀地產的融資成本得以持續下降。截至2022年末，越秀地產的平均借貸利率下降10個基點至4.16%。

融資成本明顯下降的關鍵之一在于抓住了窗口機會。據披露，2022年越秀地產在境內成功發行人民幣公司債券合共98.4億元，加權平均利率僅3.11%。

此外，“我們也抓住了整個開發貸利率下行的機會。”林峰透露，“一個是新增貸款，我們把利率水平控制在3.6%左右；對于存量貸款，通過與金融機構洽商，將過高利率的進行適當下調，如今也取得了一些成果。”

林峰表示，對于未來的融資成本，還要看利率的走勢，包括國內利息和國際市場利率，希望能把利率水平控制在行業前5的水平。

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